FAQ Bostadsrättsföreningar
Utökat underhållsansvar genom ändring av stadgar
Kan vi ålägga våra medlemmar ett utökat underhållsansvar genom förändringar i bostadsrättsföreningens stadgar ?
Av bostadsrättslagen följer att det är föreningen som ansvarar för skicket i fråga om fastigheten som sådan, inklusive vissa gemensamma ledningar, medan bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens skick. Man brukar uttrycka det som att bostadsrättahavaren ansvarar för det ”inre” underhållet. Bostadsrättslagens fördelning av underhållsansvaret kan inte genom stadgebestämmelser ändras till en bostadsrättsinnehavares nackdel. Däremot kan man i stadgarna närmare precisera vad som är att hänföra till det inre underhållet. T.ex. kan man till det inre underhållet hänföra ytterdörr samt glas i fönster och balkongdörrar.
Förändringar i lagen om ekonomiska föreningar
Behöver bostadsrättsföreningens stadgar ses över med anledning av 2016 års förändringar i lagen om ekonomiska föreningar ?
Den 1 juli 2016 infördes vissa förändringar i lagen om ekonomiska föreningar. Bl.a. berörs bestämmelserna om föreningsstämma, vilka även gäller för bostadsrättsföreningar. Förändringarna innebär t.ex. att det nu gäller nya tidsfrister för kallelse till ordinarie och extra stämma, samt även för tillhandahållande av redovisningshandlingar och revisionsberättelse inför ordinarie stämma. Det är viktigt att bostadsrättsföreningens stadgar ses över så att de tidsangivelser som anges i stadgarna inte är i strid mot lagtexten. Skulle så vara fallet kan en kallelse utfärdad i enlighet med stadgarna, men i strid mot lagtexten, medföra att stämmobeslut i efterhand kan komma att upphävas av domstol.
Ytterligare förändringar i lagen om ekonomiska föreningar som berör bostadsrättsföreningar avser bl.a. förtydligande av styrelsens ansvar vid delegation samt införande av en bestämmelse om s.k. ställföreträdarjäv.
Vilka eventuella stadgeändringar som krävs för den enskilda bostadsrättsföreningen beror på stadgarnas tidigare utformning. Rent generellt krävs fler förändringar för de föreningar som har mer utförliga stadgar, än för de föreningar som har mer koncisa sådana.
Överlåtelse av lokalhyreskontrakt
Vi har en lokalhyresgäst som vill överlåta sitt hyreskontrakt från honom personligen till ett av honom helägt aktiebolag, måste vi acceptera en sådan överlåtelse ?
För att en hyresgäst ska få överlåta sin hyresrätt till annan krävs att hyresvärden samtycker alternativt att hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Om en lokalhyresgäst önskar överlåta sitt hyreskontrakt från sig själv till ett av honom ägt aktiebolag är det att anse som en överlåtelse. Dvs även om hyresgästen skulle vara ensam aktieägare i bolaget krävs hyresvärdens samtycke alternativt hyresnämndens tillstånd.
Vanligt vid en förfrågan om överlåtelse av en lokal från en fysisk till en juridisk person är att det inte bara är hyreskontraktet som sådant som avser att överlåtas, utan även hela den verksamhet som bedrivs i lokalen. Givet att det är den person som är hyresgäst som även bedriver verksamheten i lokalen, och att verksamheten har ett ekonomiskt utbyte, föreligger en principiell rätt att överlåta hyresrätten till den som även ska ta över verksamheten. Detta gäller om hyresvärden inte har ”befogad anledning” att motsätta sig överlåtelsen. Befogad anledning kan vara t.ex. att övertagande hyresgäst inte bedöms ha tillräcklig möjlighet att betala hyran.
En särskild begränsning gäller för en lokalhyresgäst som själv har innehaft hyresrätten till lokalen i mindre än tre år. Det krävs då ”synnerliga skäl” för att en sådan hyresgäst ska ha rätt att överlåta lokalen. Skrivningen ”synnerliga skäl” är en sträng formulering, t.ex. kan vissa sjukdomsfall medföra att det föreligger rätt till överlåtelse.