Undersökningsplikt

FAQ Fastighetsägare

Dolt fel och undersökningsplikt

När är ett fel i en fastighet att anse så som ett dolt fel ?

Rent allmänt har man som köpare av en fastighet en långtgående undersökningsplikt. Avgörande vid bedömningen av om ett fel är att anse som ett dolt fel är om felet kunde ha upptäckts vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Beroende på fastighetens allmänna skick, och på vad som i övrigt framkommit, krävs ofta en omfattande undersökning av fastigheten innefattande även sådana delar av fastigheten som är svåra att komma år (t.ex. en krypgrund). Undersökningsplikten kan reduceras t.ex. om säljaren lämnat ett lugnande besked i visst hänseende. På motsvarande sätt kan undersökningsplikten utökas/skärpas om säljaren lämnat varnande besked, t.ex. i frågelista upplyst om ett problem. Då det generellt ställs höga krav i fråga om undersökningsplikten rekommenderas att undersökning av en fastighet inför ett köp utförs av en besiktningsman. Om ett fel hade kunnat upptäckas vid en undersökning av fastigheten, är det inte ett dolt fel, även om felet rent faktiskt inte upptäckts av köparen före köpet.

Förnyelselagen

Vad gäller för sådana inskrivningar som försvunnit från min fastighet efter utgången av år 2018 ?

Den s.k. förnyelselagen innebär att vissa inskrivningar i fastighetsregistret, beviljade före den 1 juli 1968, har tagits bort vid årsskiftet 2018/2019 om man inte dessförinnan har anmält att inskrivningen ska kvarstå. De inskrivningar som berörs, dvs. som kan ha utgått ur fastighetsregistret, är avtalsservitut (dvs. inte officialservitut), nyttjanderätt och avkomsträtt.

Borttagandet av en inskrivning från fastighetsregistret innebär inte per automatik att den bakomliggande rättigheten, dvs. servitutet, nyttjanderätten eller avkomsträtten, inte längre gäller. Om rättigheten fortfarande gäller och förutsättningarna för inskrivning i övrigt är uppfyllda, kan den således skrivas in på nytt. En inskrivning skyddar rättighetshavaren i samband med överlåtelse, lantmäteriförrättningar och andra åtgärder som berör den belastade fastigheten. Se lantmäteriets hemsida.

Överlåtelse av markområde

Vad krävs för att en överlåtelse av ett markområde, dvs. endast viss del av fastighet, ska vara giltig ?

Utgångspunkten är att privat jorddelning, s.k. sämjedelning, är utan verkan. Men förvärv av ett markområde, dvs. viss del av en fastighet, är giltigt förutsatt att fastighetsbildning genomförs i enlighet med köpet. En ansökan om sådan fastighetsbildning måste göras senast sex månader efter dag för upprättande av köpehandlingen. Om ansökan inte görs inom denna tid, eller om fastighetsbildning inte sker i enlighet med vad parterna avtalat om, blir köpet ogiltigt.